温州人又是怎么炒房的呢?

有一部分温州投资客与房产商签订类似期货投资合同的购房协议,并不需要支付所有的房价。如约定在一年时间内,投资客只要给了小部分定金,就可以对某套房屋有转售权,房产商也可以作为新房出售;如果到期房子还没卖出去,再由温州投资客真正买下。从交易手法看,这种炒房可归为“炒楼花”一类,即先以交纳买房定金甚至首付的方式,锁定部分优质房源,然后通过对市场的相对垄断,加价转让“购买权”来获利。这种炒房的手法,由于比较隐蔽,并且避掉了所有交易环节的税费,因此其收益率也不低。

早期买房首付20%就行,其余可以贷款。温州人一般首付20%,其余80%贷款,等于用4倍杠杆炒房。只要房价上涨20%,温州人的本金就能翻倍获利。

收益超过高利贷

对于北上广深等一线城市,上海内环,北京5环内,深圳关内房价普遍从2001年左右的2000元,涨到了2016年10万/平方左右。

等分收益

16年上涨幅度为50倍,也就是5000%,如果等分到每年,那是3.125倍/每年。

复利收益

如果对50倍做8次方根,那每年复利收益为1.2769倍,即平均每年上涨27.6%。

√50=7.071 也就是说平均每8年房价上涨7.071倍

√7.071=2.659 也就是说平均每4年房价上涨2.659倍

√2.659=1.630 也就是说平均每2年房价上涨1.630倍

√1.630=1.276 也就是说平均每1年房价上涨1.276 倍

模拟炒房

2000年1月1日,上海,启动资金4万,首付2成,总房款20万。2000年12月31日上涨27.6%,25.4万卖出,贷款16万,利息5%,0.8万,无税,本金剩余8.6万(年尾实际本金为年初215%)

2001年,上海,资金8.6万,首付2成,总房款43万。2000年12月31日上涨27.6%,54.8万卖出,贷款34.4万,利息5%,1.72万,无税,本金剩余18.68万(年尾实际本金为年初215%)

2002年12月31日,本金剩余40.162万(年尾实际本金为年初215%)

2003年12月31日,本金剩余86.348万(年尾实际本金为年初215%)

2004年12月31日,本金剩余185.648万(年尾实际本金为年初215%)

2005年12月31日,本金剩余399.145万(年尾实际本金为年初215%)

2006年,上海,资金399.145万,首付2成,总房款1995万,贷款1596万。2005年12月31日上涨27.6%,2534.57万卖出,贷款1596万,利息5%,79.8万。新增3%的税点,76万税。本金剩余782.2万(年尾实际本金为年初195%)

2007年12月31日,本金剩余1533万(年尾实际本金为年初190%)

2008年12月31日,本金剩余2989万(年尾实际本金为年初190%)

2009年12月31日,本金剩余5829万(年尾实际本金为年初190%)

2010年1月1日,上海,资金5829万,首付2成,总房款29146万,贷款23317万。2010年12月31日上涨27.6%,37190万卖出,贷款23317万,利息5%,1165万。新增9%的税点,3347万税。本金剩余9361万(年尾实际本金为年初160%)

2011年12月31日,本金剩余15033万(年尾实际本金为年初160%)

2012年12月31日,本金剩余24053万(年尾实际本金为年初160%)

2013年12月31日,本金剩余38484万(年尾实际本金为年初160%)

2014年12月31日,本金剩余61575万(年尾实际本金为年初160%)

2015年12月31日,本金剩余98521万(年尾实际本金为年初160%)

2016年12月31日,本金剩余157634万(年尾实际本金为年初160%)

参考资料:

1.温州女子炒房8年获利3000万 揭秘温州人如何炒房 和讯房产  [引用日期2016-010-18]