一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力

我国奉行合同自由原则,在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下,应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房,除了违反《合同法》第52条之外,实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资,借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提,结合实践中法院相关审判观点,对几种特殊性质住房予以分析:

1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

借名人违反政策性保障住房政策,借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第43条规定,不得借名购买经适房。

我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。

2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房

对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力,有肯定和否定两种意见。肯定说认为,限购令政策既非法律也非行政法规,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》规定“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。

笔者认为:限制、禁止购房属于调控性政策,具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格,其仅对合同的履行造成一时的履行不能,而非永久的履行不能,应尊重交易自由原则,不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。

3、为规避信贷政策而借名买房

规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”,其中关键在于对社会公共利益的认定。

北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”(案号:(2010)二中民终字第19950号)中,原告金姬善借被告董金宝之名,出资向案外人张丽购买房屋一套,因原告名下已有多套房产,为享受一套房贷7折优惠的贷款利率,原被告达成协议:原告以被告名义办理贷款手续,后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日,双方签订了协议书,确认该房屋归原告所有,每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续,被告不肯,原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款,系以合法形式掩盖非法目的的行为,故双方所签协议无效,房屋为其所有。一审法院认为:诉争房屋实际购房人为金姬善,房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此,对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求,应予支持。即使双方所签协议系无效协议,也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求,被告不服,提前上诉。二审法院认为:认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时,并非不允许金姬善购房,仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说,金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为,规避的是首付款的支付比例及利率水平,该行为行为损害的是银行利益而非社会公共利益,所以该合同有效。二审驳回上诉,维持原判。

4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益,借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比,存在价格、物业管理多方面优势,此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利,实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利,这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴,主观上并没有损害第三人利益的故意,亦不违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定此类合同有效。

“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案(案号:(2014)一中民终字第341号)。一审法院认为:古富新与国子厚为同一单位职工,在单位出售住房时,经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房,购房款实际由古富新支付,双方名为租赁实为借名买卖关系,该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房,房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今,古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿,该协议中除涉及违约金标准的约定外,未违反相关法律、行政法规的强制性规定,应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。

山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”(案号:(2012)淄民一终字第406号)中,2006年11月25日,原告与被告陈勇签订转让协议,原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋,原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的购房权,原告支付首付款、其税款及后续房款,陈勇向其出具购房发票和收款收据,房屋登记在被告张颖名下(张颖系陈勇妻子)。后原告要求被告办理房屋过户手续,被告不肯,因此诉至法院。一审法院认为:双方的转让协议是双方真实意思表示,合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务,对于尚未履行的部分应当继续履行,判决支持原告诉求。被告不服,上诉,淄博市中院二审维持原判。

5、房改房

对于房改房,是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿,而非政策性保障住房,在双方自愿,且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年第69号令)第5条的情况下,借名买房合同应为有效。

“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2014)淄民一终字第6号)中,原告王某乙、丁长友二人原系夫妻,被告李式淼、王某甲系夫妻,王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年,原告夫妻出资,借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房,后参加房改,涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚,欲分割涉诉房产,诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为:虽然双方无书面协议,但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实,以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久,房屋产权证书亦由原告持有,认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服,提起上诉,二审维持原判。

二、借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则,即意思主义与登记(或交付)相结合,并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销,则物权变动也相应的无效或被撤销。

依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”

因此,不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明,对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益,但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下,应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护,而在名义购房人与实际购房人之间,应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

“张某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2012)一中民终字第9875号)中,法院认为:孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合同,且以孙A的名义办理了房屋所有权证,但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合同的相关手续,出资手续(以上材料均在孙某处)、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实,能够认定孙某与孙A之间存在借名买房关系,确认涉争房屋为孙某所有。

天津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案(案号:(2013)红民初字第4479号)。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷款购买诉争房屋,首付和还贷均由二原告负担,被告现欲出售该房屋,诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,但因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利,此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人,而应根据当事人的举证,法院查明的事实确定物权所有人。本案中,通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资,每月房屋贷款亦由二原告偿还,且二原告与被告之间存在借名买房的意思表示,故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人,判决:诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。

林女士最近遇到了麻烦:她名下一套位于黄浦区的商品房意向出售,原本已经谈得差不多的买家小樊突然被告知,自己已被限购。眼看着这笔生意要泡汤,林女士的心里十分焦急,因为她急需这笔售房款为儿子购买婚房。正当她四处委托中介继续寻找新买家之际,买家小樊通过中介再次联系到林女士,提出房子他还是打算买,但要用他一个上海朋友的名字来买,钱则由小樊来付。这是典型的“借名”买房。借名买房的行为,因其并未违反我国法律、行政法规的强制性规定,司法实践中对于一般的商品房借名买房行为,认定有效的居多。但林女士却有自己的担心:如果小樊将来不想买了,或者以各种理由拒绝配合办理贷款,她该如何保障自己的利益?

专家建议,在买卖双方和中介公司共同签署的居间协议上,除了出名人签章确认之外,最好让借名人也在居间上签章确认会支付一切款项,并承担由于付款不能所产生的法律责任。若该房地产交易需要贷款,还应该让借名人书面确认会积极配合办理贷款。若出售方认为出名人并无实际购房能力,出售方可以要求出名人和借名人进行担保公证,以此来约束借名人,保证交易顺利进行。

地方条文:

2010年12月,北京市高级法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条规定:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。第16条规定,借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。